Stopy procentowe w górę. Raty kredytów będą wyższe

To, że w styczniu stopy procentowe pójdą znowu w górę było niemal pewne. Eksperci HRE Investments przewidywali, że podwyżka wyniesie co najmniej 0,5 pkt. proc. Dokładnie taką decyzję podjęła RPP.

Rosnący pod koniec 2021 roku koszt pieniądza w Polsce spowodował, że osoby posiadające złotowy kredyt mieszkaniowy albo mają już o jedną czwartą wyższą ratę, albo niebawem dostaną informację o takiej podwyżce. Jeszcze kilka kwartałów temu takie zmiany były spodziewane w horyzoncie 2-3 lat. W praktyce zaszły one w zaledwie 3 miesiące. Całą lawinę rozpoczął wzrost stopy referencyjnej NBP z poziomu 0,1 proc. we wrześniu do 1,75 proc. w grudniu. Jeszcze mocniej w tym czasie wzrosły notowania WIBOR-u, co znaczy, że banki były pewne kolejnych podwyżek stóp. WIBOR w popularnej wersji trzymiesięcznej (częsty składnik oprocentowania kredytów hipotecznych) wzrósł z poziomu 0,24 proc. we wrześniu do 2,54 proc. na koniec 2021 roku.

Po wtorkowej podwyżce referencyjna stopa procentowa wzrosła do 2,25 proc. Analitycy oceniają, że docelowo wyniesie 3,5 do 4 proc. W efekcie raty złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku kolejnych podwyżek stóp procentowych, mogą wzrosnąć o dodatkowe 10-15 proc. względem bieżącej sytuacji.

– Jeśli te prognozy się sprawdzą, to jedynym pocieszeniem będzie to, że większość zmian już za nami, bo raty kredytów złotowych będą nawet o ponad 40 proc. wyższe niż jeszcze we wrześniu 2021 roku. Tak przynajmniej sugerują aktualne prognozy rynkowe – ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Te w ostatnim czasie są bardzo zmienne. Wszystko tak naprawdę jest w rękach RPP przed którą ekstremalnie trudna sztuka. Gremium to musi zdusić inflację nie niszcząc wzrostu gospodarczego i bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy – dodaje.

Raty w górę o kilkaset złotych

W praktyce dotychczasowe zmiany kosztu pieniądza (do końca 2021r.) w Polsce oznaczają, że rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła z poziomu 1125 złotych miesięcznie jeszcze we wrześniu do około 1350 złotych, a docelowo ma to być około 1,5 tys. zł. Mało kto ma jednak taki przeciętny kredyt, bo jest to dług na około 190 tys. złotych, do którego spłaty zostało 18 lat. Warto więc rozważyć jeszcze jeden przykład. Załóżmy, że ktoś zadłużył się niedawno na 25 lat i 300 tys. złotych. We wrześniu taki kredytobiorca cieszył się oprocentowaniem na poziomie 2,85 proc. Niestety nawet dziś w skrzynce pocztowej może on znaleźć list informujący, że oprocentowanie jego długu wzrosło do ponad 5 proc. Wyjściową ratę takiego kredytu można oszacować na 1,4 tys. zł. Po uwzględnieniu przez bank podwyżek stóp procentowych rata wzrośnie do około 1,8 tys. zł.

– Dla porządku należy dodać, że jeszcze nie wszystkich kredytobiorców w Polsce dotknęła podwyżka stóp procentowych. Banki aktualizują bowiem oprocentowanie długów z pewnym opóźnieniem – zwraca uwagę Bartosz Turek.

150 tysięcy wyparowało

Wyższe stopy procentowe powodują, że rodacy mogą mniej pożyczyć w ramach kredytów mieszkaniowych. Dzieje się tak dlatego, że przy wyższych stopach procentowych w górę idzie oprocentowanie kredytu, a im droższy dług, tym mniej przy konkretnych zarobkach możemy pożyczyć. Już podwyżkach z 2021r. przykładowa trzyosobowa rodzina, w której obie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej straciła około 150 tys. złotych zdolności kredytowej. Jeszcze we wrześniu familia taka mogła pożyczyć na zakup mieszkania około 700 tys. złotych.

– Wspomniane zmiany mają wpływ na popyt na mieszkania w znacznie większym stopniu niż regulacje składające się na Polski Ład. Jego implementacja oznacza przecież ograniczenie dochodów „na rękę” dla osób o wyższych zarobkach – dodaje Bartosz Turek.

Z drugiej jednak strony więcej powinno pojawić się w portfelach osób z dochodami na poziomie niższym od średniej krajowej. Do tego pod koniec maja dochodzi planowany start programu kredytów bez wkładu własnego, czy w dalszej perspektywie zapowiadany program bonów mieszkaniowych. Prognozy na lata 2022 - 23 przewidują ponadto bardzo dynamiczny wzrost wynagrodzeń (o ponad 8 proc. rocznie) połączony ze wzrostem liczby osób pracujących.

– To jak będzie wyglądał w najbliższych miesiącach popyt na mieszkania generowany przez osoby korzystające z kredytów hipotecznych w dużym stopniu zależeć więc będzie od podejścia banków. Z jednej strony może bowiem spaść popyt ze strony najzamożniejszych rodaków, ale w ich miejsce na rynek mogą wejść kupujący celujący w tańszy segment mieszkań – o ile realnie uzyskają taką możliwość – ocenia Bartosz Turek.

Wielki powrót procentu

Wyższe stopy procentowe oznaczają jednak nie tyko wyższe oprocentowanie kredytów, ale też delikatny powiew normalności w ofertach bankowych lokat. Ordynowane podwyżki stóp procentowych oznaczają, że już niedługo w większości banków oprocentowanie lokat przestaniemy liczyć w promilach. Co prawda zmiany trochę potrwają, ale już dziś oferty dające 1-2 proc. przestają być obarczane drakońskimi limitami.