Mieszkanie kupić, czy wynająć? Eksperci nie mają wątpliwości

Czynsze najmu po latach wzrostów, zaczęły spadać. Czy to znaczy, że najem okazał się rozwiązaniem tańszym niż zakup? – W żadnym wypadku, bo przecież w międzyczasie raty złotowych kredytów mieszkaniowych także spadły - i to do najniższego poziomu w historii – zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Zakup o połowę tańszy niż najem

Najłatwiej zobrazować to na przykładzie. Załóżmy, że mamy 50-metrowe mieszkanie w Warszawie albo stajemy się najemcą takiego lokum. Za najem trzeba zapłacić przeciętnie około 1,7-1,8 tys. złotych miesięcznie plus opłaty administracyjne i media – sugerują dane NBP. Dla porównania, chcąc kupić takie lokum na kredyt z 20-proc. wkładem własnym w ramach 30-letniego długu, trzeba liczyć się z ratą na poziomie około 1650 złotych miesięcznie, z czego w pierwszej racie na spłatę odsetek poszłoby mniej niż 950 złotych, a reszta przeznaczona byłaby na spłatę kapitału.

– Ta druga część, w sensie księgowym, nie jest więc kosztem, bo obniżyła zadłużenie wobec banku i podnosi majątek netto kredytobiorcy. W efekcie odsetki od kredytu w naszym przykładzie pochłonęłyby prawie o połowę mniej niż czynsz najmu – wylicza Bartosz Turek.

Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w prawie wszystkich krajach europejskich najem mniej się opłaca.

Nie każdego stać na zakup

Niestety, wybór pomiędzy najmem i własnością przeważnie nie jest aż tak prosty. Aby kupić mieszkanie na kredyt, trzeba posiadać wkład własny (co najmniej 10-20 proc. ceny), pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych (co najmniej 2-6 proc. ceny) oraz środki na wykończenie, wyposażenie lub chociaż odświeżenie lokalu (od kilku procent ceny wzwyż). Do tego potencjalny nabywca musi posiadać zdolność kredytową.

Najemca ma tu znacznie łatwiejszą sytuację – wystarczy, aby oprócz czynszu wpłacił właścicielowi kaucję (zazwyczaj jednomiesięczny czynsz). Niektórzy właściciele mogą nawet nie spytać o zawód czy osiągane przez najemcę dochody. I tyle. Przewagą najmu jest też to, że jeśli w mieszkaniu żywota dokona pralka czy lodówka, to jeśli nie zepsuł jej lokator, koszty naprawy czy wymiany poniesie właściciel. To właściciel raz na dłuższy czas powinien też zadbać o modernizację lokalu. Z drugiej strony np. odmalowanie zabrudzonych ścian po okresie najmu, powinno być już obowiązkiem najemcy.

– I choć te dodatkowe koszty są zauważalne, to w żadnym wypadku nie powinny zmienić faktu, że droga do własności jest rozwiązaniem znacznie bardziej racjonalnym niż najem – ocenia Bartosz Turek.

Czynsze rosną, a raty potrafią spadać

A co jeśli kredyty podrożeją i trzeba będzie płacić wyższe raty? Prognozy sugerują, że w perspektywie najbliższych 10 lat jest to prawdopodobny scenariusz. Raty za 2-3 lata powinny być wyższe niż dziś.

– Za 10 lat rynek spodziewa się takiego wzrostu poziomu stóp procentowych, że rata dzisiejszych kredytów może wzrosnąć o około 20-30 proc. – wylicza Bartosz Turek.

W dalszym ciągu nie niweluje to jednak przewagi własności nad najmem. Czynsze najmu z czasem także rosną i to przeważnie bardziej, niż mogą rosnąć raty kredytów. Dane GUS sugerują na przykład, że w Polsce w latach 2001 – 2020 czynsze wzrosły aż o 93 proc.

W całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni ponad trzy razy dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele.

– Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których osoby zadłużone będą okresowo ponosiły wyższe koszty posiadania mieszkania na własność niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem – ocenia Bartosz Turek.

Fakt, że najem z czasem coraz bardziej drożeje jest też kluczowy z punktu widzenia planów na przyszłość lub emeryturę – szczególnie, jeśli nasza perspektywa jest taka, że za najem płacić trzeba będzie coraz więcej, a emerytura ma być jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.