Masz lokatorów? Płać podatek za wynajem mieszkania

Wrzesień to szczyt sezonu wynajmu mieszkań i pokoi przez studentów. Izba Skarbowa przypomina o konieczności zgłaszania tego faktu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Podatnik ma dwie możliwości wynajmu – zwykły i okazjonalny.

– Najbezpieczniejszą formą wynajmu, z punktu widzenia właściciela lokalu, jest instytucja tzw. najmu okazjonalnego. Wiąże się ona z dodatkowymi kosztami i formalnościami, ale gwarantuje łatwiejszą eksmisję byłego najemcy, gdyż nie mają tu zastosowania przepisy wstrzymujące eksmisję lokatorów do czasu znalezienia dla nich zastępczego lokalu mieszkalnego – mówi Marta Szpakowska, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Lublinie.

Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć: *oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, * wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji i opróżnienia lokalu, * oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego przez najemcę lokalu mieszkalnego, wyrażające zgodę na zamieszkanie u niego najemcy oraz osób z nim zamieszkujących, w przypadku ich eksmisji z wynajmowanego mieszkania.

Umowę, zawierającą powyższe załączniki, należy zgłosić do właściwego naczelnika urzędu skarbowego (znaczenie ma miejsce zamieszkanie właściciela, a nie położenie wynajmowanego lokalu) w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Każdy musi płacić

Bez względu na rodzaj zawartej umowy najmu (najem okazjonalny czy zwykła umowa najmu), każdy jest zobowiązany do jej opodatkowania. Dochody (przychody) te możemy opodatkować na ogólnych zasadach według skali podatkowej (18 proc. lub 32 proc. w zależności od progów dochodowych) bądź w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wybierając opodatkowanie na ogólnych zasadach, podatek płacimy od dochodu, czyli różnicy pomiędzy faktycznie osiągniętym przychodem z najmu, a kosztami jego uzyskania (np. koszty remontów lokalu bądź jego ubezpieczenie). – Zobowiązani jesteśmy wtedy do obliczania miesięcznej zaliczki na podatek i jej wpłacania do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, bez obowiązku składania deklaracji – dodaje Marta Szpakowska.

Zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (lub poniesionej straty) musimy złożyć dopiero po zakończeniu roku podatkowego, w terminie do 30 kwietnia roku następnego na druku PIT-36. W zeznaniu tym wykazujemy również inne osiągnięte przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej (np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.).

Jeśli zdecydujemy się na opodatkowanie przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych musimy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania do 20 stycznia roku podatkowego.

Jeżeli jednak rozpoczynamy najem w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego.

Przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatek płacimy od otrzymanego przychodu (nie ma możliwości obniżenia go o np. koszty remontu) według stałej stawki 8,5 proc. Ryczałt obowiązani jesteśmy obliczać i wpłacać co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (lub ostatni kwartał) – w terminie złożenia zeznania.

Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu składamy również dopiero po zakończeniu roku podatkowego, ale w terminie do 31 stycznia roku następnego na druku PIT-28. – Zaznaczyć należy, że przychody opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym nie łączą się z innymi dochodami, a więc jeśli osiągnęliśmy oprócz przychodów z najmu inne przychody, np. ze stosunku pracy musimy je odrębnie rozliczyć na właściwym druku (np. PIT-37) w terminie do 30 kwietnia roku następnego – dodaje rzecznik Izby Skarbowej.

Coraz więcej rejestracji

Coraz więcej osób składa zeznania PIT-28 i rozlicza się z przychodu osiąganego z najmu.
– W 2015 roku podatnicy złożyli prawie 19 tys. takich zeznań, podczas gdy w 2011 roku było ich niewiele ponad 12 tys. Wierzymy, że ten znaczący wzrost ma związek z większą świadomością mieszkańców naszego województwa o konieczności zgłaszania najmu i jego opodatkowania, a nie z dużą liczbą donosów, które wpływają do urzędów skarbowych, informujących, że wynajmowane są lokale mieszkalne bez opodatkowania – dodaje Magdalena Wierzejska, starszy inspektor w Izbie Skarbowej w Lublinie.

Niezmieniona jest liczba składanych zeznań PIT-36 – zarówno w 2015 roku, jak i w 2011 roku liczba ta wyniosła powyżej 5 tys.

Kary są surowe

Nie warto zatajać przychodów z najmu, gdyż wykrycie takiego procederu przez urzędy skarbowe wiąże się z negatywnymi konsekwencjami dla wynajmujących. – W zależności od wysokości zaległości podatkowej mamy do czynienia albo z wykroczeniem skarbowym, jeżeli zaległość podatkowa nie przekracza 5-krotności najniższego wynagrodzenia. Jeżeli zaległość podatkowa przekracza kwotę 5-krotności najniższego wynagrodzenia, wówczas jest to przestępstwo skarbowe – dodaje Magdalena Wierzejska, starszy inspektor w lubelskiej Izbie Skarbowej.

W przypadku wykroczenia skarbowego osoba wynajmująca powinna liczyć się z postępowaniem karno-skarbowym prowadzonym we właściwym urzędzie skarbowym. Naczelnik Urzędu Skarbowego może w takim przypadku nałożyć mandat karny za niezgłoszenie osiągania przychodów z najmu, niezapłacenie podatku oraz niezłożenie zeznania w terminie. Mandat karny nakładany jest w wysokości od 1/10 najniższego wynagrodzenia do nawet jego 2-krotności.

Podkreślenia wymaga fakt, że każdy taki przypadek jest rozpatrywany indywidualnie przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. – Jeśli zaległość podatkowa jest znaczna i mamy już do czynienia z przestępstwem skarbowym to taka sprawa kierowana jest do sądu i to sąd określa wysokość kary – dodaje Magdalena Wierzejska.

Zasady ogólne opodatkowania wynajmu lokalu

Skala podatkowa – 18 proc. lub 32 proc.,
zaliczki wpłacane miesięcznie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni,
zaliczka za ostatni miesiąc płatna do 20 stycznia następnego roku podatkowego (nie wpłacamy zaliczki za ostatni miesiąc, jeśli do 20 stycznia roku następnego złożymy zeznanie roczne),
zeznanie roczne (PIT-36) składane do 30 kwietnia roku następnego;
dochód z wynajmu łączy się z innymi dochodami.

Ryczałt

Opodatkowanie przychodu według jednej stawki – 8,5 proc.,
ryczałt obliczany i wpłacany miesięcznie (lub kwartalnie) do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni (lub do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), ryczałt za grudzień (za ostatni kwartał) wpłacany w terminie złożenia zeznania,
zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu (PIT-28) składane do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym, nie łączy się z innymi dochodami.