Nowe problemy przy zakupie mieszkania na kredyt

Z informacji zebranych przez firmę HRE Investments wynika, że w maju przeciętna zdolność kredytowa dla trzyosobowej rodziny wynosi 636 tys. zł. Tyle mogą pożyczyć rodzice, przynoszący do domu po średniej krajowej. To o ponad 50 tys. mniej niż w kwietniu.

- Kwota wciąż jest wysoka - ocenia Bartosz Turek, analityk HRE Investments. - To w dużej mierze zasługa Rady Polityki Pieniężnej, która mocno obniżyła poziom stóp procentowych. Wpłynęła więc na spadek oprocentowania kredytów.

Tak wysoka zdolność kredytowa jest ponadto pokłosiem dość optymistycznych założeń - dysponowania solidnym wkładem własnym (minimum 20 proc.), czy brakiem innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej. Wyliczenia nie uwzględniają efektów koronawirusa. Pomijają też tzw. „śmieciówki”, pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia.

- Jeśli wynagrodzenie byłoby niższe o 20 proc. od średniej krajowej, czyli mniej więcej na poziomie, to zdolność kredytowa szacowana dziś przez banki byłaby na poziomie około 466 tys. złotych - wylicza Bartosz Turek.

Niechciane branże

W praktyce sytuacja jest gorsza niż mogłoby się wydawać - oceniają eksperci. Banki stosują bowiem listy niechcianych branż.
- Chodzi o te obszary gospodarki, które na koronawirusowych zawirowaniach mogą tracą najwięcej. Tu wymienić można hotele, restauracje, fryzjerów, transport, branżę eventową i rozrywkową czy inne usługi cierpiące z powodu ograniczeń wprowadzonych przez rząd - wyjaśnia Bartosz Turek. 

Z ankiet prowadzonych przez HRE wynika, że niektóre banki przestały nawet akceptować przychody z wynajmu nieruchomości. W efekcie nawet jeśli zarobki z wynajmu są znaczące i regularne, to bank może je zupełnie pominąć przy badaniu zdolności kredytowej. Należy jednak uściślić, że jeśli o kredyt występuje małżeństwo i tylko jedna z osób pracuje w ryzykownej branży, to bank może uznać, że tacy kredytobiorcy nie są nadmiernie ryzykowni i kredytu udzieli. Podobnie jeśli ktoś spodziewa się odmowy udzielenia kredytu, to tak samo jak i przed epidemią, rozwiązaniem problemu może okazać się doproszenie kogoś do kredytu.

Przedsiębiorcy i śmieciówki

- Niestety nie tylko branża, w której działamy, ale też nasza forma zatrudnienia jest teraz przez banki traktowane znacznie ostrzej - dodaje Bartosz Turek. - W niektórych instytucjach na drodze do kredytu może stanąć fakt, że pracujemy na tzw. śmieciówce. Inne banki przestały też akceptować dochody z prowadzenia działalności gospodarczej – najpewniej w obawie przed potencjalnymi zatorami płatniczymi.

W skrajnym przypadku problemem może nawet okazać się umowa o pracę – o ile jest czasowa i niedługo się kończy.

Bez wkładu ani rusz

Poważnym problemem pozostają też wymagania odnośnie wkładu własnego. Podczas gdy jeszcze na początku roku większość instytucji akceptowała wnioski osób, które miały tylko 10 proc. ceny mieszkania w gotówce, to już dziś grono tych instytucji wyraźnie stopniało. Takie oferty wciąż deklarują Alior, Credit Agricole i Millennium. Teraz najczęściej stawianym wymaganiem jest 15-20 proc./ wkładu własnego (np. BNP Paribas, Citi, Pekao, PKO Hipoteczny i PKO BP). Najwięcej żąda ING i BOŚ bank. Te instytucje akceptują tylko wnioski osób z 30-proc. wkładem własnym.

Wyższa marża

Z danych zebranych przez HRE Investments wynika ponadto, że banki podniosły marże (przeważnie o 0,1 – 0,3 pkt proc.), a więc tę część oprocentowania kredytu, która pozostaje stała przez cały okres spłaty rat. Dziś – gdy drugi składnik oprocentowania (WIBOR) - jest na najniższym poziomie w historii, nie jest to dla kredytobiorców nadmiernym problemem.

- W przyszłości się to jednak zmieni - przypomina Bartosz Turek. - Gdy inflacja wzrośnie lub gospodarka zacznie się znowu rozpędzać Rada Polityki Pieniężnej znowu zacznie podnosić stopy procentowe, a wraz z nimi zacznie też rosnąć stawka WIBOR i oprocentowanie kredytu.

Może to poważnie uderzyć po kieszeniach osoby, które dziś zaciągną kredyt z wysoką marżą (np. 3-4 proc.). Całe szczęście wtedy taki kredyt będzie można zmienić na tańszy poprzez refinansowanie. To ułatwia wprowadzona ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami. Po 3 latach spłaty kredytu banki nie mogą już bowiem żądać prowizji za wcześniejszą spłatę długu.

Dłuższe formalności

Ubiegając się o kredyt musimy też przedstawić szereg dokumentów. Chodzi o to, że bank musi wiedzieć co chcemy kupić i jaka jest nasza sytuacja finansowa. To niekiedy wymaga uzbrojenia się w cierpliwość – jeśli na przykład potrzebujemy zaświadczenia o niezalegania z podatkami czy składkami ZUS, albo potrzebujemy poświadczonej przez urząd kopii zeznania podatkowego.

- W dobie urzędów zamkniętych dla interesantów i większych absencji pracowników zdobycie tych dokumentów wymagać może więcej czasu - zwraca uwagę ekspert HRE Investments.

Na szczęście banki elastycznie podchodzą do wprowadzonych przez rząd ograniczeń i starają się iść klientom na rękę. Wydłużane są więc okresy ważności decyzji kredytowych. Coraz więcej instytucji pozwala też składać wnioski kredytowe zdalnie, a przynajmniej część dokumentów jest przyjmowana w formie elektronicznej. Dlatego też możliwe jest nawet składanie wniosku o wpis hipoteki z upoważnienia klienta, jak i takie nowinki jak zdalna wycena kupowanej nieruchomości.