Ceny mieszkań rosną, ale wolniej niż przed epidemią

W trzecim kwartale 2020 mieszkania dalej drożały. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9 proc. wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne – o 9,1 proc. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Stare czy nowe?

Dla rynku mieszkań używanych bank centralny liczy też zmianę cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8 proc.
Chodzi o to, że na średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada).

Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć „czystą” zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny.

Dane, które NBP opublikował za trzeci kwartał, tak naprawdę dotyczą okresu od czerwca do sierpnia. Liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.

Wzrosty cen przyhamowały

W ciągu ostatniego roku doszło do niemałych zawirowań i wzrosty cen zawdzięczamy w dużej mierze dobrym danym sprzed epidemii. Pod koniec 2019 roku i na początku 2020 mieszkania bardzo szybko zyskiwały na wartości. Potem nastąpiła epidemia i wzrosty spowolniły, ale wciąż dane banku centralnego pokazują, że choć dynamika zmian jest 2-3 krotnie niższa niż na początku roku, to mieszkania wciąż drożeją. Tak przynajmniej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, który przez bank centralny jest lepiej zbadany.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych, to prosta średnia dla 7 rynków mówi w ostatnim kwartale o stabilizacji cen. Jednak wcześniej wspomniany indeks hedoniczny daje wyższy wynik. Sugeruje on bowiem, że przeciętne używane „M” zdrożało pomiędzy kwartałem trzecim i drugim o 1,6 proc.

To może sugerować, że Polacy chętniej kupują mieszkania w gorszych lokalizacjach i niższym standardzie. Powody są co najmniej dwa – po pierwsze takie mieszkania są tańsze. Ponadto takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy, bo rentowność wynajmu tańszych lokali jest wyższa niż droższych.

Polacy chcą bezpieczeństwa, zysków i ochrony przed inflacją

Najnowsze dane NBP potwierdzają, że popyt na mieszkania jest wysoki. Fundamentalne powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa.

Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4 proc. wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek – w kilkunastu państwach europejskich ceny mieszkań w trakcie hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.

Ceny najmocniej wzrosły w Poznaniu i Łodzi

Warto jeszcze rzucić okiem na poszczególne miasta. Jak zwykle dane NBP pokazują bowiem spore zróżnicowanie regionalne. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15 proc.) i Poznaniu (17 proc.). Na drugim biegunie znajdziemy Bydgoszcz, Opole i Zieloną Górę. W tych miastach ceny płacone za mieszkania wciąż są o 5 proc. wyższe niż przed rokiem, przy czym ostatni kwartał przyniósł korektę wycen.

Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1 proc. taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku.

Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali „metry” o co najmniej 10 proc. drożej niż przed rokiem.