Chcą zagęścić ul. Zana w Lublinie. Co może tam powstać?

Zmiany mają dotyczyć niezabudowanego terenu leżącego pomiędzy Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, kilkuletnim biurowcem Gray Office oraz siedzibą sądu. Dzisiaj działa tutaj prowizoryczny płatny parking.

Obowiązujący od 2002 plan zagospodarowania pozwala na zabudowanie tego terenu. Wyznacza tutaj teren „koncentracji funkcji usługowych z wykluczeniem obiektów supermarketów”. Nie ustala maksymalnej wysokości zabudowy, tylko mówi, że ma być „dostosowana do charakteru i wysokości otaczającej zabudowy”.

Plan dla tej części Lublina pozwala również, by na terenach usługowych „na wyższych kondygnacjach” znajdowały się mieszkania, o ile zajmą nie więcej niż 30 proc. powierzchni użytkowej obiektu. Jednak ten konkretny teren zaliczony jest do strefy, w której nie można budować mieszkań.

Takie przeznaczenie nieruchomości może nie satysfakcjonować inwestorów chcących tu budować mieszkania. Ratusz postanowił opracować dla nich nowy, zamienny plan zagospodarowania. Jego projekt został ogłoszony dzisiaj.

Co ma dopuścić nowy plan

Planiści chcą umożliwić na tym obszarze budowę mieszkań. Twierdzą, że to korzystna zmiana, bo „zaktywizuje teren i zapewni jego funkcjonowanie w sposób całodobowy”.

Urząd Miasta tłumaczy wręcz, że w obszarach usługowych „użytkowanie terenu odbywa się wyłącznie w godzinach pracy poszczególnych usług i urzędów, co jest rozwiązaniem niedoskonałym i bardzo nieracjonalnym”.

Ogłoszony dzisiaj projekt nowego planu zagospodarowania nie wyznacza tu wprost terenu zabudowy mieszkaniowej. Wciąż przeznacza te działki pod obiekty usługowe, ale z dopuszczeniem mieszkań, które mogłyby zająć do 70 proc. powierzchni użytkowej.

Dodajmy, że Rada Miasta nie ma prawa uchwalić planu zagospodarowania, który były sprzeczny z innym dokumentem: zatwierdzonym w 2019 r. studium przestrzennym. Tymczasem studium nie wyznacza na tych działkach ani terenu zabudowy wielorodzinnej, ani wielorodzinnej łączonej z usługową. Wyznacza tu teren usług.

I chociaż ogłoszony dzisiaj projekt planu pozwalałby w praktyce zbudować więcej mieszkań niż biur, to Urząd Miasta wciąż określa ten obszar jako „teren zabudowy usługowej”.

Jak wysoko, jak rozlegle

Upubliczniony dzisiaj projekt nowego planu zagospodarowania różnicuje dozwoloną wysokość zabudowy. Od strony ul. Zana inwestorzy mogliby dojść do 55 m, zaś w głębi terenu, bliżej sądu i ZUS budynek nie mógłby przekraczać 25 m.

Na każde mieszkanie miałoby przypadać minimum 1,5 miejsca parkingowego. Gdyby jednak inwestor zdecydował się na akademik (to jedna z dozwolonych tu usług), to plan wymagałby od niego tylko jednego miejsca postojowego na trzy pokoje. Miejsca dla samochodów mogłyby być ulokowane wyłącznie w garażach podziemnych lub wkomponowanych w budynek.

Nowy plan miałby również pozwalać na „pomieszczenia i urządzenia technologiczne” skutkujące przekroczeniem limitu wysokości o 2,5 m, ale pod warunkiem, że zajmą nie więcej niż 15 proc. powierzchni zabudowy.

Plac obok nowej zabudowy

Przy niższej części nowej zabudowy planiści wyznaczają miejsce na plac ze „starannie zakomponowaną posadzką” oraz „wysokiej jakości materiałami do wykonania nawierzchni”. Ratusz zgadza się, by tylko 20 proc. tego miejsca stanowiła tzw. powierzchnia biologicznie czynna.

Na posadzenie dużych drzew na placu może nie być szans, bo plan miałby pozwolić na ulokowanie tu podziemnego parkingu ułatwiającego osiągnięcie wymaganej liczby miejsc postojowych dla użytkowników nowej zabudowy.

Jeszcze można zgłaszać uwagi

Każdy, kto ma zastrzeżenia lub uwagi do projektu planu zagospodarowania, może je zgłaszać Urzędowi Miasta jeszcze do 18 maja. Można to zrobić listownie (Prezydent Miasta Lublin, pl. Łokietka 1, 20-109 Lublin), pocztą elektroniczną (planowanie@lublin.eu) lub poprzez system ePUAP. Należy przy tym wskazać nieruchomość, której dotyczy uwaga. Pisma, także te elektroniczne, nie mogą być anonimowe.

Wszyscy zainteresowani mogą też porozmawiać z planistami, którzy opracowali projekt. Publiczna dyskusja jest zaplanowana na 14 kwietnia (Ratusz, godz. 13). Aby wziąć w niej udział (możliwe, że tylko zdalnie), trzeba się zapisać przez telefon (81 466 23 00) lub mail (planowanie@lublin.eu).

Ratusz sprzyja zabudowie

Ogłoszony dzisiaj projekt nowego planu zagospodarowania terenu jest już drugim projektem przygotowanym przez Urząd Miasta. Pierwsza wersja, prezentowana wiosną 2019 r., mniej sprzyjała zabudowie, bo rezerwowała więcej miejsca pod plac.