Rekordowe ceny mieszkań. W Lublinie już ponad 7,6 tys. złotych za metr

Takie dane płyną z najnowszego raportu Expandera, który monitoruje rynek nieruchomości w największych miastach w kraju. Analitycy sprawdzili, jak zmieniły się ceny mieszkań od lipca 2019 roku.

- Średni wzrost w ciągu ostatnich dwóch lat wyniósł aż 24 procent. Inwestycje w mieszkania okazały się więc bardzo dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, która urosła do poziomu najwyższego od 20 lat - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. - W ostatnim czasie rynek nieruchomości przeżywa ogromny boom. W ciągu zaledwie trzech miesięcy ceny wzrosły średnio o 4,5 procent.

Artykuł ukazał się w dodatku Złota Setka 2021. Ranking Najlepszych Firm Lubelszczyzny. Do pobrania w tym miejscu.

Najgoręcej było w Łodzi, gdzie ceny podskoczyły aż o 10 procent. W Lublinie zanotowano wzrost na poziomie 6 procent. To jeden z wyższych wyników w skali kraju.

Lepszy obraz rynku daje jednak porównanie cen w dłuższym okresie. Z analiz Expandera wynika, że od lipca 2019 r. najmocniej, bo aż o 41 procent, podrożały mieszkania w Sosnowcu. Najmniejsze wzrosty odnotowano natomiast w Bydgoszczy - 12 procent. W Lublinie podwyżki przekroczyły nieco średnią krajową - wyniosły  27 procent. To oznacza, że metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje tu dziś średnio 7687 zł.

Ochrona przed inflacją

- Powyższe wyniki bardzo mocno kontrastują z niemal zerowym oprocentowaniem lokat bankowych. Ci, którzy przenieśli oszczędności z banków na rynek nieruchomości świetnie na tym wyszli - ocenia Jarosław Sadowski. - Nie tylko udało im się ochronić oszczędności przed najwyższą od 20 lat inflacją, ale jeszcze znacząco powiększyć wartość majątku - dodaje ekspert.

Jak to zwykle bywa, już po fakcie wydaje się to oczywiste, ale wcześniej wcale tak nie było. Przed pandemią ceny wydawały się już dość wysokie, bo były o 15 proc. wyższe niż lipcu 2018 r.

- Duże wzrosty, jakie obserwowaliśmy w ostatnim czasie, mogą przyciągnąć kolejnych chętnych, którzy będą chcieli szybko uzyskać wysokie zyski. Warto jednak pamiętać, że wyniki z przeszłości nie dają gwarancji, że tak samo będzie w przyszłości - ostrzega Jarosław Sadowski.

Kredyty mogą być droższe

Boom na rynku doprowadził do tego, że w tym roku banki bez problemu zrealizują swoje plany sprzedażowe w zakresie kredytów hipotecznych.

- To z kolei oznacza ryzyko podwyżek marż, które w przeszłości były wprowadzane właśnie po przekroczeniu założonej sprzedaży. W ten sposób banki zwiększają swoje zyski. Podwyżek spodziewamy się w październiku lub listopadzie - prognozuje Jarosław Sadowski.

Skutkiem ogromnego zainteresowania kredytami jest też bardzo długi czas oczekiwania na ich przyznanie. Wydłużył się on z około jednego do dwóch miesięcy, a w niektórych przypadkach trzeba czekać nawet 3 miesiące. Ta sytuacja wynika z kumulacji wniosków.

- W ubiegłym roku wiele osób odkładało decyzję o zakupie mieszkania w obawie o utratę pracy. W tym roku sytuacja na rynku pracy jest natomiast bardzo dobra, więc wniosków kredytowych jest bardzo dużo - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Na to nałożył się jeszcze okres wakacyjny, kiedy bankowi analitycy korzystają z urlopów. Obecnie urlopy już się kończą, ale rozładowanie kolejki może jeszcze potrwać jakiś czas, więc na skrócenie terminów trzeba zapewne zaczekać do października. Wtedy może jednak ruszyć program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

- Jeśli tak się stanie, to może pojawić się kolejna fala wniosków kredytowych. Nie ma więc pewności, kiedy sytuacja się poprawi - ostrzega Jarosław Sadowski.

Kupując dzisiaj mieszkanie warto więc w umowie przedwstępnej zastrzec sobie odpowiednio długi czas na uzyskanie kredytu. Najlepiej składać wnioski do 2-3 banków jednocześnie. Jeśli jeden z nich będzie bardzo się spóźniał, to być może inny przyzna kredyt w rozsądnym terminie.

Najem wraca do normy

Ubiegły rok był trudny dla inwestujących w mieszkania na wynajem. Od maja rynek ten funkcjonuje już prawie normalnie.

- Co prawda, mieszkania wciąż nie wynajmują się aż tak szybko, jak przed pandemią. Nie ma jednak również tak długich okresów pustostanów, jakie miały miejsce w drugiej połowie 2020 roku - ocenia Jarosław Sadowski.

Dzięki temu stawki najmu powoli zaczęły rosnąć: od maja co miesiąc są średnio o 1 procent wyższe. Sytuacja w poszczególnych miastach jest jednak bardzo różna. W Warszawie i Krakowie koszty najmu są dużo niższe niż przed pandemią. To wynik znacznego zmniejszenia się liczby turystów i studentów. W Lublinie od lutego 2020 ceny wzrosły o 3 procent. Wynajęcie mieszkania o powierzchni 40 mkw. kosztuje tu dziś średnio 1560 zł miesięcznie. To o blisko 250 zł więcej niż rata kredytu za taki lokal. Nadal więc opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem.

Właściciele takich lokali mogą mieć jednak nowe zmartwienie. W ramach tzw. Polskiego Ładu, od przyszłego roku mają zostać wprowadzone zmiany podatkowe, które dotyczą rynku najmu. Chodzi o brak możliwości wliczania amortyzacji mieszkań do kosztów uzyskania przychodu. Dodatkowo, w przypadku mieszkań będących własnością prywatną, podatki od dochodu z wynajmu będzie można rozliczać tylko poprzez ryczałt od przychodu. Stawka będzie wynosiła 8,5 proc. od przychodu i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Z podstawy opodatkowania będzie można wyłączyć jedynie opłaty za media, które reguluje sam najemca.

- Powyższe zmiany likwidują możliwość całkowitego uniknięcia płacenia podatku dochodowego lub płacenie kwoty dużo niższej niż w przypadku podatku ryczałtowego - ostrzega Jarosław Sadowski.

Taka możliwość istniała w przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych. Sprawiało to, że zakup mieszkania na wynajem był jeszcze atrakcyjniejszą inwestycją. Dla przykładu, średnia rentowość zakupu mieszkania na wynajem wynosi obecnie 4,19 proc. netto. W przypadku braku podatku dochodowego taka rentowność wynosiła jednak 4,65 proc. rocznie. To wartości po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z zakupem mieszkania, jego utrzymaniem i okresowymi remontami.

Zdaniem ekspertów zmiany z jednej strony spowodują, że konkurencja między wynajmującymi będzie bardziej sprawiedliwa. Z drugiej mogą w niektórych miastach doprowadzić do wzrostu kosztu najmu. Właściciele, którzy nagle będą musieli płacić wyższe podatki, najprawdopodobniej będą chcieli przerzucić dodatkowe koszty na najemców.