Przez 10 lat wynajęcie mieszkania w Lublinie podrożało o 55 proc. Trend zatrzymała dopiero pandemia

W ciągu minionych 10 lat rynek najmu w Polsce przeszedł ogromna zmianę. Według danych NBP w 2010 r. opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem była zbliżona do oprocentowania lokaty bankowej. Od 2014 r. sytuacja zaczęła się jednak bardzo szybko zmieniać na korzyść zakupu mieszkań. W ubiegłym roku nastąpiło apogeum tego zjawiska. Według wyliczeń NBP rentowność inwestycji w mieszkanie była wtedy niemal o 6 pkt. proc wyższa niż lokaty. Tak wysokie zyski oczywiście skusiły wielu Polaków. Według danych Ministerstwa Finansów aż 727 tysięcy osób zapłaciło ryczałtowy podatek od przychodów z najmu za 2019 r. Liczba takich podatników wzrosła więc w ciągu roku o blisko 90 tys. osób.

Średnia rentowność najmu

Wzrost cen mieszkań oraz wywołany pandemią spadek stawek za najem sprawił jednak, że obecnie taka inwestycja przynosi już zdecydowanie mniejsze zyski. NBP szacował, że w II kwartale w Warszawie wynosiła ona 3,4 proc. w przypadku zakupu bez kredytu. Z wyliczeń Expandera wynika, że obecnie w największych miastach jest to średnio 3,86 proc. netto, przy założeniu że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku. Najgorsza pod tym względem jest sytuacja w Krakowie, gdzie jest to 3,27 proc., a najlepsza w Częstochowie (4,81 proc. netto). W Lublinie wskaźnik tem wynosi 3,8 proc.

Choć zyskowność spadła, to wciąż jest mniej więcej 10-krotnie wyższa niż na przeciętniej lokacie bankowej, gdzie średni zysk netto wynosi zaledwie 0,34 proc. Opłacalność inwestycji w mieszkanie znacząco przebija lokatę nawet jeśli lokal przez pół roku stoi pusty. W takim przypadku średnia rentowność przy zakupie bez udziału kredytu wynosi bowiem 1,33 proc. netto.

W Lublinie drożej o połowę

Na minioną dekadę warto spojrzeć nie tylko przez pryzmat właścicieli mieszkań, ale również lokatorów. Dla nich był to bolesny okres, gdyż stawki za najem bardzo szybko rosły. Według NBP od połowy 2010 r. do połowy 2020 r. w Warszawie wzrosły o 22 proc. W przypadku Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, i Wrocławia średni wzrost kosztu najmu wyniósł natomiast aż 41 proc. Najgorzej było jednak w przypadku innych dużych miast. Gdy weźmiemy pod uwagę Lublin, Białystok, Katowice, Kielce, czy to okaże się, że koszt najmu wzrósł średnio aż o 55 proc.

Dopiero epidemia koronawirusa zatrzymała wzrosty. W połowie miast wojewódzkich koszty najmu są już wyraźnie niższe niż przed rokiem. Szczególnie warto wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Warszawie, gdzie stawki spadły tak bardzo, że są już o ok. 4 proc. niższe niż były 2 lata temu. W Lublinie, w porównaniu do listopada 2019r. Spadły o 4,4 proc.

Kolejna dekada na rynku

Eksperci przyznają, że bardzo trudno przewidzieć, czy trudności runku najmu są tylko chwilowe, czy też czeka nas wieloletnie załamanie. Pozytywne sygnały płyną np. z ZUS, który niedawno poinformował, że w listopadzie odnotował rekordową liczbę (738 tys.) cudzoziemców płacących składki. Obcokrajowców jest u nas coraz więcej, co podwyższa popyt na mieszkania na wynajem. Zbliża się również moment, kiedy pandemia zostanie opanowana dzięki szczepionce. Za rok być może ponownie będziemy bez obaw podróżować, co przywróci popyt na najem krótkoterminowy. Poza tym kolejny rok akademicki może już odbywać się w tradycyjnej formie, co przyciągnie na rynek najmu studentów - oceniają eksperci.

Zagrożeniem dla tego rynku jest natomiast demografia, czyli bardzo szybki spadek liczby młodych Polaków wchodzących w dorosłość. Od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Poza tym pandemia może pozostawić po sobie trwałą zmianę w postaci upowszechnienia się zdalnej pracy i nauki. Gdyby studiowanie czy znalezienie dobrej pracy nie wymagało już przenoszenia się do dużego miasta, to wielu młodych ludzi mogłoby pozostać w rodzinnych stronach. Inni mogliby zdecydować się poprawić swój poziom życia zachowując wielkomiejską pensję, ale przenosząc się gdzieś, gdzie życie jest tańsze. Nikt jednak nie wie w jakim stopniu upowszechni się w pełni zdalna nauka i praca. Obecnie wydaje się, że w najbliższym czasie po pandemii będzie jednak przeważał model hybrydowy, czyli kilka dni w tygodniu spędzamy pracując/ucząc się w domu, a kilka w biurze lub na uczelni.