Rynek mieszkaniowy. Podwyżki nie zwalniają, również w Lublinie

W trzecim kwartale 2021 r. mieliśmy do czynienia z prawdziwym boomem na rynku nieruchomości. Jedynym segmentem, na którym przeciętna cena nie osiągnęła rekordowego poziomu są małe mieszkania w Sosnowcu - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

W pozostałych badanych miastach pojawiły się najwyższe stawki w historii. Jako przykład niech posłuży Kraków. Przeciętna cena średnich (35 – 60 mkw) i dużych (powyżej 60 mkw) mieszkań przekroczyła tam po raz pierwszy 10 000 zł za mkw, a małych osiągnęła rekordowy poziom 12 000 zł za mkw.

Najmocniej drożeją duże

Najbardziej „gorąco” było w segmencie dużych mieszkań. Średni wzrost wyniósł tu 14 proc. w skali roku.  W kilku miastach ceny wzrosły o ponad 20 proc. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie stawki wzrosły o 27 proc. Kupując np. 70-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić o 145 tys. zł więcej niż przed rokiem.

W Lublinie duże mieszkania podrożały o 11 proc. Kupując taki lokal trzeba się liczyć ze średnim wydatkiem na poziomie 7200 zł za mkw.

- Warto też dodać, że ceny dużych mieszkań rosną coraz szybciej. W poprzednim kwartale było to 9 proc. rocznie, a teraz już 14 proc. - zwraca uwagę Jarosław Sadowski.

Wysoki popyt na duże mieszkania widać nie tylko w cenach, ale również w spadku liczby dostępnych ogłoszeń. Unikalnych ofert sprzedaży dużych mieszkań było aż o 20 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Jest kilka przyczyn tej popularności dużych mieszkań.

- Po pierwsze w przeszłości drożały wolniej niż małe i średnie lokale, więc ich ceny nie były jeszcze aż tak bardzo wygórowane. O duże wzrosty było więc łatwiej. Ponadto deweloperzy budowali w ostatnim czasie mało tego typu mieszkań. Tymczasem pojawiał się popyt na duże lokale, gdyż bardzo dobra sytuacja na rynku pracy pozwala wielu rodzinom na wymianę mieszkania na większe - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Małe też drożeją

Pewnym zaskoczeniem może być natomiast to, że najwolniej drożały małe lokale (poniżej 35 mkw). Ich ceny wzrosły o 11 proc. w skali roku, podczas gdy średnich mieszkań o 13 proc., a dużych o 14 proc.

- Zwykle było dokładnie odwrotnie, czyli najmocniej drożały małe. Obecnie trudno jednak jeszcze ocenić czy będzie to trwała zmiana, czy tylko „wypadek przy pracy” - ocenia Jarosław Sadowski.

Na lubelskim rynku małe mieszkania podrożały o 12 proc. Metr kwadratowy takiego lokalu kosztuje średnio 8635 zł. W przypadku średnich mieszkań przeciętna cena to 7800 zł za mkw. Oznacza to podwyżkę na poziomie 14 proc. w skali roku.

Rekord na rynku kredytów

Ogromny popyt na nieruchomości widać również w danych na temat wypłaconych w trzecim kwartale 2021 r. kredytów hipotecznych. Ich łączna wartość była najwyższa w historii i wg. BIK wyniosła 24,8 mld zł.

- Wynik robi wrażenie, ale należy dodać, że ten boom wciąż nie jest tak spektakularny jak w latach 2007-2008. Ponieważ obecnie mamy dużo wyższy poziom wynagrodzeń, to zdecydowanie łatwiej osiągać wysokie wartości kredytów - dodaje Jarosław Sadowski.

Lepszym parametrem pozwalającym porównać sytuacje jest liczba wypłaconych kredytów. W III kw. 2021 r. udzielono ich 74,5 tysiąca. To najwyższa liczba od 2008 r.

Drugim kluczowym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych były podwyżki stóp procentowych. To oznacza, że w najbliższych miesiącach raty pójdą w górę. Zmniejszy się również zdolność kredytowa przeciętnego klienta.

Według analityków, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się obecnie stopniowy spadek popytu na mieszkania i tempa wzrostu cen. Należy jednak dodać, że stopy procentowe to nie jedyny element wpływający na sytuację na rynku. Jeśli stopy procentowe wzrosną nieznacznie, a utrzyma się wysoka inflacja lub wysokie tempo wzrostu wynagrodzeń, to boom na nieruchomości wcale nie musi się skończyć.