Kredyty drożeją szybciej niż mieszkania. W Lublinie przeciętna rata wzrosła o jedną trzecią

Para, która planuje założenie rodziny i chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, nie ma zwykle tak wysokich oszczędności, które wystarczyłyby na zakup nieruchomości. Zwykle muszą oni zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z tego względu cena lokalu ma dla nich tylko pośrednie znacznie.

- Głównie będą się oni kierowali wysokością raty kredytowej. Ta zależy natomiast nie tylko od ceny mieszkania, ale również od oprocentowania kredytu oraz wysokości wkładu własnego – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Eksperci Expandera przyjęli, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw i zgromadzi minimalny wymaga wkład, czyli 10 proc. ceny mieszkania. Osoby, które zakupu dokonywały 4 lata temu, były w lepszej sytuacji niż dziś nie tylko ze względu na niższe ceny mieszkań. W 2015 r. zdecydowanie niższe było również oprocentowanie kredytów hipotecznych, szczególnie tych z najniższym wkładem własnym.

W IV kwartale 2015 r. było to średnio 3,70 proc., a w IV kw. 2019 r. już 4,21proc. To sprawia, że rata w tym okresie wzrosła jeszcze bardziej niż cena mieszkania. Najgorzej jest w Gdańsku i Gdyni, gdzie wysokość raty w ciągu 4 lat wzrosła aż o 60 proc. Ceny mieszkań podskoczyły tam natomiast odpowiednio o ponad połowę.

W Lublinie cztery lata temu, rata za 50-metrowe mieszkania wynosiła przeciętnie 1049 zł miesięcznie. Pod koniec 2019r. było to już 1396 zł – wynika z wyliczeń Expandera. To oznacza wzrost od 33 proc. Ceny mieszkań podniosły się w tym czasie o 26 proc.

Podatek i spowolnienie gospodarcze

Oprocentowanie kredytów wzrosło, choć stopy procentowe ustalane przez NBP w ostatnich latach nie uległy zmianie. Przyczyną są zmiany marż wprowadzane przez banki. Pierwsza fala podwyżek miała miejsce w 2016 r. i była związana z wprowadzeniem podatku bankowego. Kolejna miała miejsce w ubiegłym roku.

- Był to wynik obaw związanych z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Banki chciały utrudnić dostęp do kredytów dla tych osób, które mogą sobie nie poradzić w trudniejszych czasach. Poza tym, popyt na kredyty był bardzo wysoki, więc banki mogły sobie pozwolić na podwyżki bez obawy o to, że stracą klientów – dodaje Jarosław Sadowski.

Coraz większy wkład własny

Kolejny problem polega na tym, że aby uzyskać kredyt, trzeba posiadać przynajmniej 10 proc. wkładu własnego. Te 10 proc. oznacza jednak znacznie wyższą kwotę niż jeszcze 4 lata temu. Dla przykładu w IV kw. 2015 r. mieszkanie o powierzchni 50 mkw w Gdańsku kosztowało 270 000 zł. Wkład musiał więc wynosić nie mniej niż 27 000 zł. Według cen z IV kw., 2019 r. wkład własny na takie mieszkanie nie może być niższy niż 41 000 zł, co oznacza wzrost aż o 14 000 zł. Innymi miastami, w których kwota wkładu wzrosła o ponad 10 000 zł są Gdynia i Wrocław.

Pomaga wzrost wynagrodzeń

Żeby obraz sytuacji był kompletny, to należy dodać, że ciągu tych 4 lat istotnie wzrosły również wynagrodzenia. To częściowo złagodziło wzrost cen mieszkań. Dla przykładu w 7 największych miastach ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w ciągu 4 lat o 31 proc. Z drugiej strony rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 mkw w 2015 r. pochłaniała 22 proc. dochodu netto pary, zarabiającej łącznie dwie średnie pensje. W IV kw. 2019 r. rata zabierała jedną czwartą ich dochodu. Pogorszenie sytuacji jest więc widoczne, ale nie jest zbyt duże. Poza tym, aby kupić wspomniane mieszkanie potrzeba 101 średnich pensji netto. Cztery lata temu było to 96 pensji.