Wysoka inflacja. Dobry czas na kredyt mieszkaniowy

Oprocentowanie przeciętnego kredytu mieszkaniowego jest niższe niż inflacja. To znaczy, że realne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest ujemne - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - Z takim fenomenem nie mieliśmy do czynienia od co najmniej 2005 roku.

Zdaniem ekspertów sytuacja ta utrzyma się jeszcze przez jakiś czas. Powody są dwa – historycznie najniższe oprocentowanie kredytów i wciąż wzmożona inflacja. Najnowsze dane banku centralnego mówią o tym, że przeciętny kredyt hipoteczny spłacany w październiku był oprocentowany na 2,3 proc. Dla porównania inflacja w październiku była wyższa (3,1 proc.), a przez kolejnych 12 miesięcy ma wynosić także sporo, bo około 2,6 proc. - oceniają analitycy NBP.

- To znaczy, że siła nabywcza pieniędzy będzie spadała szybciej niż banki będą dopisywać odsetki do długów hipotecznych - wyjaśnia Bartosz Turek.

Inflacja szybsza od odsetek

Najłatwiej ten fenomen pokazać na uproszczonym przykładzie. Załóżmy, że przeciętny kredytobiorca ma 300 tysięcy złotych długu zaciągniętego na 25 lat na zakup mieszkania. Oprocentowanie kredytu wynosi 2,3 proc., a inflacja 2,6 proc. Przez 12 miesięcy siła nabywcza kapitału udostępnionego przez bank spadnie o 2,6 proc.

- Chodzi o to, że za rok 300 tysięcy złotych będzie wartych tyle co 292,4 tys. zł dziś. Realna utrata wartości przez kredyt wyniesie więc w tym czasie około 7,6 tys. zł. W tym samym czasie bank naliczy kredytobiorcy około 6,8 tys. złotych odsetek - wylicza Bartosz Turek.

Jest to bardzo uproszczona kalkulacja, bo co miesiąc płacimy też raty kapitałowe obniżające saldo zadłużenia. Taka korekta i tak nie miałaby jednak większego wpływu na wynik obliczeń. Jak rozwinie się sytuacja?

Prognozy NBP sugerują, że za rok GUS poinformuje o inflacji na poziomie 2,6 proc. W kolejnych 12 miesiącach ceny w sklepach, na stacjach i w punktach usługowych mają wzrosnąć o kolejne 3,1 proc. Eksperci oceniają, że oprocentowanie hipotek do końca 2022 roku nie powinno przekroczyć 2,5 proc.

- Jeśli tak faktycznie się stanie, to przez dwa lata oprocentowanie statystycznego złotowego kredytu mieszkaniowego będzie niższe niż inflacja - dodaje Bartosz Turek.

Najtańsze kredyty w historii

Każdy, kto ostatnio zetknął się z ofertą kredytów mieszkaniowych widzi, że te długi są dziś najtańsze w historii.

Gdy NBP wziął w październiku do jednego worka wszystkie spłacane mieszkaniowe kredyty złotowe, to doszedł do wniosku, że przeciętne oprocentowanie takiego długu to 2,3 proc. Przy tym przeciętny nowy kredyt hipoteczny jest trochę droższy. Te udzielane w październiku były oprocentowane na niecałe 2,9 proc.

- Trudno się więc dziwić, że Polacy chcą z tych kredytów korzystać - komentuje Bartosz Turek. - Bank centralny oszacował sprzedaż mieszkaniowych hipotek na 5,7 mld złotych. To najwięcej od co najmniej 6 lat.

Niestety dane płynące z banków sugerują, że w gronie kredytobiorców jest znacznie mniej, niż przed epidemią, osób młodych, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Winne są wyższe wymagania stawiane przed osobami szukającymi wsparcia w zakupie mieszkania. Z drugiej strony sytuację realnie ujemnego oprocentowania kredytów wykorzystują osoby zamożniejsze podnosząc standard życia lub kupując nieruchomości w celach inwestycyjnych.

- Nieruchomości obok złota czy indeksowanych inflacją obligacji skarbowych to dziś jedno z najpopularniejszych sposobów ochrony kapitału przed inflacją - wyjaśnia ekspert HRE Investments. - Nawiasem mówiąc, długoterminowe badania pokazują też, że szybciej od inflacji rosną zarówno ceny mieszkań, jak i złota.

Dane NBP pokazują ponadto, że w Polsce przez ostatnie lata czynsze rosły szybciej niż poziom cen w sklepach.

Pamiętajmy jednak, że najniższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Polsce to dziś zasługa działań RPP. Rada, chcąc pomóc gospodarce w czasie pandemii, obniżyła podstawową stopę procentową niemal do zera. To bezpośrednio wpływa na koszt pieniądza, po którym banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Od tego kosztu (stawka WIBOR) zależy oprocentowanie prawie wszystkich złotowych kredytów mieszkaniowych w Polsce.

- To znaczy, że jeśli np. gospodarka będzie się miała lepiej, to RPP może zdecydować się na podwyżki stóp procentowych i w efekcie wzrosną też raty dziś spłacanych kredytów mieszkaniowych - wyjaśnia Bartosz Turek. - Prognozy sugerują jednak, że nie stanie się to szybko.

Pierwsza podwyżka jest spodziewana najwcześniej w 2022 roku. Co więcej, nawet jak już do podwyżek będzie dochodziło, to dziś ekonomiści spodziewają się, że będą one dość powolne. W efekcie do poziomu stóp procentowych sprzed epidemii mamy dojść dopiero na przełomie 2029 i 2030 roku.