Orzeczenie sądu w sprawie górek czechowskich nie kończy sporu. Czy powstaną tam bloki?

Przypomnijmy: górki czechowskie to mający ponad sto hektarów obszar w północnej części Lublina, opanowany przez różne gatunki roślin i zwierząt. Od lat toczy się spór o to, jak powinien być zagospodarowany. Inaczej wyobrażają to sobie okoliczni mieszkańcy, inaczej właściciele ziemi.

Górki z rąk do rąk

Kiedyś właścicielem było wojsko, bo znajdował się tutaj poligon. W roku 2000 górki zostały sprzedane przez Agencję Mienia Wojskowego kieleckiej spółce Echo Investment za 12,5 mln zł. Miasto mogło skorzystać z prawa pierwokupu, ale tego nie zrobiło.

Echo starało się o możliwość wybudowania na górkach dużego centrum handlowego. Pod koniec 2007 r. dogadało się w tej sprawie z miastem. W zamian za zgodę na inwestycję spółka miałaby przebudować skrzyżowanie al. Solidarności z al. Sikorskiego i ul. Ducha. Ostatecznie nic z tego nie wyszło.

W 2016 r. Echo sprzedało swoją spółkę pod nazwą „Projekt Echo-133” z siedzibą w wielkopolskim Pamiątkowie, będącą formalnie właścicielem 105 ha górek czechowskich. Kupującym była lubelska spółka TBV. Z raportu rocznego Echa wynika, że udziały zostały sprzedane za ponad 36 mln zł. Spółka zmieniła nazwę z „Projekt Echo-133” na „TBV Investment”, a jej siedzibą został Lublin.

TBV widzi tu osiedla

Firma zabiega u władz miasta o możliwość zabudowania części górek czechowskich blokami mieszkalnymi. W tym celu prosi o zmianę planu zagospodarowania terenu, czyli dokumentu określającego przeznaczenie nieruchomości. Zmiana planu w sposób dopuszczający tu zabudowę wielorodzinną nie byłaby możliwa bez zmiany innego dokumentu, zwanego studium przestrzennym. Wynika to wprost z przepisów: nie można uchwalić planu niezgodnego ze studium.

Przeciw wpuszczeniu na górki zabudowy mieszkaniowej protestują lokalni aktywiści, którzy podkreślają, że jest to teren cenny przyrodniczo. Mówią także o tym, że ziemia może tu skrywać szczątki ofiar zbrodni hitlerowskich i komunistycznych.

Radni podjęli decyzję

Dwa lata temu w sprawie górek czechowskich odbyło się pierwsze w historii Lublina referendum lokalne. Z prawnego punktu widzenia było nieważne ze względu na nieosiągnięcie wymaganej frekwencji. Natomiast spośród jego uczestników aż dwie trzecie zagłosowało przeciw umożliwieniu budowy osiedli.

Niecałe trzy miesiące po referendum Rada Miasta uchwaliła nowe studium wyznaczające na górkach kilka stref pod bloki. To duży krok w stronę budowy osiedli, chociaż nie ostatni, bo spółka czeka na zmianę planu zagospodarowania górek.

Zgodnie z umową zawartą z prezydentem spółka TBV Investment oddała miastu za symboliczną złotówkę 75 ha górek czechowskich, zatrzymując obszary przeznaczone pod zabudowę. Na gruncie przekazanym miastu obiecuje urządzić park.

Wojewoda: ważcie interesy

Uchwała w sprawie studium przestrzennego została w 2019 r. zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez ówczesnego wojewodę Przemysława Czarnka.

– Rada Miasta przedłożyła interes prywatny właściciela terenu ponad interes publiczny mieszkańców Lublina, chcących ochronić teren górek czechowskich przed intensywną wielorodzinną zabudową – przekonywał w swojej skardze wojewoda Czarnek.

Wojewoda zwracał również uwagę na to, że działania władz miasta są zbieżne z planami inwestycyjnymi właściciela terenu, zaś uwagi mieszkańców dotyczące niezabudowywania tego terenu było przez miasto nieuwzględniane. Twierdził też, że „całkowicie nieczytelne” były rozmowy pomiędzy Ratuszem a firmą obiecującą oddać miastu większość górek w zamian za przychylność dla jej planów.

Czarnek pytał w swojej skardze o to, czy mieszkańcy byli podczas prac nad studium traktowani na równi z właścicielem terenu. Wojewoda prosił sąd o „jednoznaczne rozstrzygnięcie”, czy podczas uchwalania studium „nie uchybiono zasadzie proporcjonalności”.

Sąd: nic nie budować

Pierwszy wyrok w tej sprawie zapadł pod grudniu 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zgodził się z wojewodą. Uznał, że Rada Miasta „w istotny sposób naruszyła zasady sporządzenia studium w zakresie obejmującym obszar górek czechowskich”.

Sąd odwoływał się m.in. do zasad panujących w strefie ESOCH, czyli Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych. Stwierdził, że górki wchodzą w skład tego systemu. Orzekł, że miasto nie powinno przeznaczać części terenu pod zabudowę, bo zaszkodziłoby to całości górek.

– Pewne jest, że realizacja planowanego zamierzenia budowlanego zaburzyłaby istniejący tu układ przyrodniczy, co w efekcie doprowadziłoby do przekształcenia charakteru wspomnianej całości, powodując, że przestałaby ona być obszarem zielonym i stała się terenem zabudowy mieszkaniowej – argumentował Wojewódzki Sąd Administracyjny. – Wiele w tym zakresie nie zmieni planowane ustanowienie na części obszaru zespołu przyrodniczo-krajobrazowego. Jest to jedna z najsłabszych form ochrony przyrody.

Wyrok zamrażający

Sąd orzekł o nieważności studium przestrzennego w części obejmującej górki, także obszary zabudowane już dawno.

Nieprawomocny wyrok w praktyce zablokował możliwość stosowania studium na tym obszarze aż czasu do prawomocnego rozstrzygnięcia sporu. Uniemożliwiło to prace nad zmianą planu zagospodarowania przypieczętowującą przeznaczenie części górek pod bloki.

– Stwierdzenie nieważności studium dla tego obszaru oznacza blokadę prac planistycznych na tym obszarze – przyznał w styczniu 2020 r. Urząd Miasta Lublin. – W tej części uchwała w sprawie studium nie może być stosowana i dotyczy to wszelkich ewentualnych postępowań, które odnoszą się do studium, w tym w zakresie zmiany planu miejscowego.

Miasto się odwołało

Władze miasta nie zgodziły się z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i zaskarżyły go do wyższej instancji, którą jest Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie.

W swojej skardze Ratusz podkreślał, że wysoczyzny górek czechowskich wskazane w studium jako miejsca pod zabudowę nie wchodzą w skład Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych ani zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, więc nie muszą być chronione przed zabudową.

Ratusz nie zgodził się również z twierdzeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, że studium jest wewnętrznie sprzeczne, bo tekstowa część określa górki jako cenne przyrodniczo, a mapa pozwala na ich częściową zabudowę.

Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z argumentami miasta i uchylił orzeczenie sądu z Lublina. Mówiący o tym wyrok zapadł już 17 lutego, ale jego uzasadnienie zostało upublicznione dopiero w środę. Wynika z niego, że według NSA lubelski sąd źle odczytał granice strefy ESOCH i nie została ona naruszona przez studium.

NSA: Ratusz miał rację

– Obszary ESOCH na terenie górek czechowskich są wolne od zabudowy. Tereny zielone są uzupełniane przez zabudowę, ale tylko poza obszarem ESOCH – czytamy w uzasadnieniu wyroku. – Z zapisów studium wynika, że zabudowa będzie proporcjonalna i nie doprowadzi do zniweczenia funkcji ESOCH.

Według NSA miasto dobrze wyważyło interes publiczny i prywatny.

– Wniosek właściciela tego terenu obejmował chęć zabudowy wszystkich sześciu wysoczyzn – stwierdza sąd. Podkreśla, że na dwóch wysoczyznach studium nie daje spółce tyle, ile chciała dostać, a na dwóch innych wręcz wyklucza zabudowę.

Sąd przekonuje ponadto, że dopuszczenie budowy bloków na ponad 25 ha „nie odbyło się kosztem terenów zieleni”. – Jedynie zmieniono charakter zabudowy w ramach już przeznaczonych pod zabudowę terenów – stwierdza NSA i odwołuje się do obowiązującego planu zagospodarowania terenu, uchwalonego wcześniej niż studium. – Plan przewiduje zabudowę na 103,7 ha a studium na 95,6 ha. Wynika z tego, że tereny zieleni nie zostały w wyniku studium przekształcone na tereny zabudowy, a tym samym żadna ingerencja w środowisko naturalne gatunków fauny i flory nie nastąpi.

Sąd odwołał się też do umowy o przekazaniu przez TBV Investment większości górek na rzecz miasta. – Udało się zatem pogodzić interes prywatny właściciela gruntu umożliwiając mu zabudowę stanowiących jego własność terenów w ograniczonym zakresie, a jednocześnie, pozyskując tereny zielone, odpowiedziano na potrzeby interesu społecznego – czytamy w wyroku.

NSA zauważył też, że lubelski sąd objął swoim wyrokiem również te tereny, na których już stoją domy. – Doprowadził do stanu, w którym istniejąca już na tym terenie zabudowa, przewidziana i realizowana zgodnie z prawem, stała się sprzeczna z prawem – wytknął sąd drugiej instancji.

Pełna treść wyroku NSA.

Ratusz triumfuje

– Wyrok NSA potwierdza naszą argumentację – podkreśla Artur Szymczyk, zastępca prezydenta Lublina i dodaje, że wysoczyzny przeznaczone pod zabudowę nie są objęte ESOCH. – Wszystkie istotne z punktu widzenia ochrony środowiska tereny zostały w studium objęte ochroną w formie Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych.

– Mamy nadzieję, że przy ponownym rozpatrywaniu sprawy przez WSA w Lublinie wszystkie te argumenty zostaną wzięte pod uwagę, w tym także interes naszych mieszkańców – kontynuuje Szymczyk. – Poprzedni wyrok WSA w Lublinie z grudnia 2019 r. odnosił się do bardzo szerokiego obszaru, w tym do już zrealizowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej pomiędzy ulicami: Koncertową, Zelwerowicza i Bohaterów Września.

Radość dewelopera

– Jesteśmy podbudowani faktem, że NSA wyważył w swojej ocenie zarówno wartości stanowiące o prawie własności jak i ładzie przestrzennym, wskazując, że wyrok WSA przedkłada interes publiczny wobec prywatnego – tak spółka TBV Investment komentuje ostatnie orzeczenie w sprawie górek czechowskich.

– Mamy nadzieję, że powyższe orzeczenie przybliża nas do zrealizowania tak ważnej dla miasta i jego mieszkańców inwestycji, stworzenia naturalistycznego parku wraz z placami zabaw i przestrzenią do uprawiania sportu i rekreacji, na którym powstanie również ok. 7,5 km ścieżek spacerowych – czytamy w piątkowym oświadczeniu spółki.

Pełna treść oświadczenia.

Ekolodzy komentują

Z tym, że miasto wyważyło interes publiczny i prywatny nie zgadza się Krzysztof Gorczyca, prezes Towarzystwa dla Natury i Człowieka, organizacji lubelskich ekologów, przeciwnej zabudowie górek. Twierdzi, że stołeczny sąd nie miał pełnej wiedzy o tym, jakie oczekiwania wobec władz miasta mieli w tej sprawie mieszkańcy.

– NSA przywołuje w uzasadnieniu podane przez miasto liczby dotyczące tego, ile osób poparło proponowany kształt studium, a ile było mu przeciwnych. Sąd wywnioskował z tego, że została zachowana równowaga. Istotne jest jednak to, że sąd opiera się o liczbę uwag po drugim wyłożeniu projektu studium. Nie dostał danych z pierwszego wyłożenia, gdy było ponad tysiąc uwag przeciw zabudowie i tylko kilka ją popierających – zauważa Gorczyca. – Wydaje mi się, że to miało istotne znaczenie dla sądu.

Co oznacza ten wyrok

Lutowe orzeczenie NSA jest prawomocne. Skutkuje jednak nie tylko tym, że sprawa wraca do ponownego rozpatrzenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Ważniejszym dla górek czechowskich skutkiem jest to, że znika wspomniana „blokada prac planistycznych” na dawnym poligonie.

– Studium obowiązuje w pełnym zakresie. Może to zmienić dopiero ewentualny kolejny wyrok WSA – przyznaje Justyna Góźdź z biura prasowego Ratusza.

Urząd Miasta znowu może stosować studium, np. do zmiany planu zagospodarowania terenu. Ekolodzy twierdzą, że Ratusz powinien się od tego powstrzymać.

– Zdecydowanie powinien – podkreśla Gorczyca. – Przecież finalne rozstrzygnięcie nie jest znane i różnie może wyglądać.